房地产项目推广与微信营销主题论坛圆满成功

尊敬的各位嘉宾，大家下午好，我们论坛进行到现在，我刚才也看了一下，时间确实比较长，大家都有点困了，在我开始讲微信在房产行业营销及运营开始之前，我先简单跟大家做一个互动，今天现场的朋友已经知道了微信的玩法，也有很多朋友不知道，我想说一下让大家互动起来，我们看看微信的威力在那?邀请今天所有嘉宾和朋友们，拿出您的手机点开您的微信，打开微信后，你在微信主页面看到一个通讯录，点击通讯录，右上角有一个添加按纽，我们看到在页面最下方有一个一起按加朋友，可能有的朋友已经用过，还有一些朋友没有用，让我们按一下，听听现场微信朋友的声音，看我们能加多少朋友进来。

以后我们如果有朋友、同学聚会，在添加朋友的时候，不用一个一个搜，只要按照这个按纽，我们可以同时添加，同时在瞬间把朋友和同学加入微信的好友，进入到微信圈里。

今天非常荣幸受到张总经理的邀请，参加房产项目推广及微信营销主题论坛，我今天主讲微信，03年大学毕业到现在10年了，一直在互联网行业从业，有时候经常碰到一些传统行业的朋友或者同仁会说这么一句话，说你们做互联网的其实不太懂传统行业，有时我在说，做传统行业的朋友也有一些不太懂我们互联网，这像一个平行线一样，很难产生交集，伴随中国互联网发展15年的时间来看，这个已经产生了错综复杂的交集。

从去年到今年有一个概念，或者有一个理念非常让大家思考，就是互联网思维，很多做传统的朋友思考传统行业怎么做，中央电视台中央经济年度人物颁奖的时候，马云先生说，阿里巴巴今年线上交易额超过1万亿，他们说十年后中国电商销售品，能不能占到中国全社会消费品50%的份额，这个赌约非常大，意味着十年后电商行业产生交易额保守说20万。今年中国经济年度人物颁奖的时候，王健林先生跟马云先生不再继续对赌了，双方愉快地表示要深度合作。

今年又有一个故事，说小米公司的董事长雷军先生和格力电器皿的董先生又有号称十亿对赌，小米说我用五年时间，全年销售额超过你。现在小米销售额，今年做下来可以做到三百亿，用三年时间可以超过格力电器，赌金十亿人民币，当然是开个玩笑。由代表性人物说这个话题就可以说，传统行业在不断地发展，伴随新媒体新形式出现，需要用新媒体形式做传统行业，这是一个趋势，也是挡不住的。

你们公司你们企业做微信运营，要抓住一些核心的点做。所谓的低头一族这是没有办法改变的现状，马化腾先生说移动互联网对于我们人类社会来说，它不是说是简单的一个延伸，它是颠覆，颠覆什么?有的时候我们产生思路跟想法说，手机已经成了我们人的一个身体器官一样，不能离开它了，时时刻刻需要它，这种手机的人体器官，它对我们人的生活习惯的改变，是非常可以看得到的，所有企业使用微信公众平台以后，你将会具备微信公众平台二维码，消息推送和管理，微信用户的管理等信息，这是我们现在做的最常用的功能，企业不能仅仅局限于这一块，今天朋友关注了陕西房产的微信公众平台，你打开右上角像一个人一样的图标，打开发现有微信认证，点了以后有一个认证详情，这家公司营业执照，那一年注册成立的都有，这就是微信月初刚刚推出基于微信的高级认真，这个意味着未来可以给很多企业在微信平台上提供更多的服务和功能。

对于微信的营销，它确实是不断地发展，短短两年多的时间产生非常多的变化，我简单地先把我们公司做个介绍，我们基于新媒体互联网形式下，进行品牌营销和策划工作，几年来从事了很多行业，总结一些经验，今天拿这些经验跟大家做分享。

我们说微信营销，我说三点，最核心三点的目标，第一个是房产的企业做微信，你做企业微信的目标是什么，你为什么做它。第二，房产行业的企业，做微信营销和运营，你的思路和方法是什么。第三，微信运营过程中的核心的要点是什么，元素是什么，怎么把它做成功，做的有价值。针对这三点，我做一个说明。第一点，房产企业做微信营销的目标，我总结了，无非于四点内容，那四点?第一，构建和搭建房产企业的品牌形象，不管是金辉世界城还是其他房地产楼盘，微信中你必须要搭建你的形象，在新媒体形势下你需要这样的平台支撑它。第二，你有了微信公众平台，你怎么让更多人关注你。这中间有很多的办法和方法。关注之后是不是结束?没有，关注只是第一步，这么多用户关注你以后，怎么让他互动起来，怎么让他活跃起来，让网民、让消费者和微信用户产生互动，产生交流和咨询。第三，对于房地产的楼盘，对于我们的置业顾问，对于我们老板来说，我需要有潜在的购房者，这个续客通过微信可以续客，能不能帮你续一百个、两百个、五百个潜在用户?我们有用户名、手机号的提取，置业顾问可以进行开发和回访。最后一部是我说的，通过微信公众平台可以帮助房企和楼盘商进行销售转化，你要围绕这四点去做，比较清晰地去做，这样我觉得你的微信的公众平台的搭建，就有一个很好的流程。

第二个我觉得，微信营销运营思路，很多房地产的开发商或者楼盘朋友们，做微信的时候，大致有这种情况，公司有文烟行政或者懂网络的，帮我们运营微信公众平台，发发消息，要发有用有价值的信息我才看，如果没有价值的东西那成垃圾信息，骚扰信息了，很多房地产楼盘上，会让策划公司、代理公司做微信的运营，也有这种情况，他们也在做，他们有好的策划的思路和文案，也还做出成效和业绩。

伴随着微信营销的出现，市场上出现了很多专业的基于微信营销的公司，他们公司最终的目的是帮助企业实现微信营销的服务，专注做这个事情的话，我相信产生了很好的效果，包括刚才一些案例，我一会儿也会有案例告诉大家，有一些很好很成功的案例再分享。

运营过程中如果你没有专业团队和专业人员，我觉得您尽快行动起来，把这个事情交给专业公司和专业团队做。微信运营我总结几点最核心的地方，第一，我已经有了微信公众平台，我用这个微信公众平台做楼盘宣传销售的时候，我要有一个很好的营销模式出来，第一，你的微信公众号昵称好吗?像一些海报等等宣传，我拿着我的手机扫一下，我扫一个房地产开发商的楼盘微信，我扫了后很快关注他，这个楼盘给我回复一句话，欢迎您关注兰州某某房地产开发有限责任公司，再没有任何信息了，我回复一些关键字，户型，没有反映，周边配套没有反映，交通线路没有反映，什么都没有。我就想，他把这个微信，二维码印到视频机的广告商，这个价值和意义在什么?它光一个码往上一放什么都没有，确实没有任何意义了。微信平台首先要有一个很好的名称。金辉世界城就是用楼盘名城作为微信名城，简单高记，又具有品牌价值利益。第二是你的微信平台为了诚信，你一定要做认证，认证代表你有诚信，你是实名的。微信要搭建和打造基于微官网等等一系列基于移动互联网终端，把你的产品优势都一一呈现出来。通过移动端，信息量比派送采页单有用和信息获取更多。

所有信息搭建成功之后，刚才有很多朋友都问，平台搭建好了要有人关注我，我想任何一个房地产的开发商和楼盘商，你们都缺不了这种广告宣传，形式很多，户外、LED、电梯、电台、报纸，也有互联网媒体去做，这些媒体这么多去做，有没有说把有效的二维码，有效信息放在上面，让更多人关注你，现在社会时间是紧张的时间，快速的时间。大家有大量线下资源，但是没有怎么好去做，华东集团也有两个比较大的项目，我去他们的售楼部，进去以后置业顾问在那，拿一个彩页简单说一下，我看了以后，我发现没有微信，也没有微博营销，我突然发现，彩页上有一个二维码，我做互联网的很有敏感度，临走的时候我就说彩页我不带了，我只关注微信，拿一个手机什么都有了，二维码一扫是微博二维码，上面没有任何关于楼盘项目的介绍，就发一些吃什么，我看了觉得比较好笑，说明大量的信息没有做。平台搭建好了，我们有展架有彩页，花了大量成本做，我们有没有想着把自媒体和微博微信印刷上去，你印刷上去不是简单一个招牌，让大家看一下，有消费者和网民想看到的东西，这是实实在在的。包括我们外部推广，内部推广和互动活动，我们开发商经常做一些开盘仪式等等活动，活动进来的时候，会议参加完走了，实际上没有留下多少信息，现在有些人让他登记自己的手机信息，他未必愿意，只要你关注了我的微信，关注了我的信息，我的信息对于房地产企业来说，我可以精准送达，送达的内容要有价值和优化。策划公司提供非常好的文案，运营公司把它很快互联网化，然后把他感兴趣的东西推送出去，这就形成一个很好的点。

你做了大量营销推广后，这个续客信息拿到怎么做?一个开发商在今年六七月的时候做过这样一个活动，西安的天气非常热，楼盘售楼中心的人寥寥无几，置业顾问很闲，怎么做?没办法做，当然有人跟我说，怎么能让人到我们售楼中心来?他说信息不好传达，以前找短信公司群发，效果好的时候发一万条，现在有时候连一个电话接不过来，90%的短信已经被智能手机屏蔽了。我说你有微信平台吗?他说有，之前开盘的时候，做了大量的续客，已经有一千多人关注你，你需要把这些人活跃起来，你可以做一个小的活动，夏天天气热，免费给他50块的打得费报销，只要到售楼部，送他一个当下流行的电影套票，拿礼品吸引他，这个效果做了后，马上有很好的变化。你发有利于你的消息配送，当消费者到售楼中心，置业顾问经过我们严密的微信接待培训，置业顾问要用微信来接待用户都可以是做的，消费者一进这个售楼中心，你想了解我们更多信息吗?我们现在搞活动，先扫我们的二维码，上面什么信息都有，我们现在做活动，给你报销打得费和电影票，打开我们的微信，把我们活动页面调出来，分享到朋友圈之后我就可以把礼品送给你。用类似这样的活动得到了很好的效果，你续客的时候要想到转化，最后形成订单，这是有过程的，不是说消费者第一次来你楼盘看一眼，第二天打电话就说买了，中间需要有过程。

我刚才讲到促成，最后说转化，再说营销模式，你一定要有清晰的思路出来，微信转化流程，有大量的消费者，大量刚需需求者，需要买这个房子的时候，对于楼盘商来说，他需要大量从这些意向者当中转化，想更多的活动把他转化过来，信息的传达就是这样。

我再举一个最简单的例子来说，很多网民有一个习惯，每天早上起来第一件事打开微信，每天晚上躺在床上第一件事打开微信，有刚需需求的小夫妻如果想买房，他们可能回家休息的时候，打开微信获取这个信息，只要手机就能获取信息，不需要彩页了，你要精准送达。

第三，微信运营思路中的功能开发和这个企业的诉求，刚才必高科技的徐总讲到万科长沙项目功能的开发，你针对这个企业微信上的需求做一些开发，我们现在要开发的项目像微网站、微预约、微团购，包括活动的抽奖等等，这些活动的目的是满足消费者对这些信息的获取，同时让他参与进来，你给他发一张彩页，上面也有彩页，您能让这个人跟你互动吗?拿纸怎么互动?新媒体的互动形式你要抓的住，这是非常好的。

第四，微信的推广，微信有了，微信怎么推广?怎么让更多人知道，这里面我其实还是强调一点，微信粉丝的关注，数量重要吗?数量重要，但是我还是想强调，不要无畏地所谓追求数量，拼你有一万个粉丝，拼我有两万个粉丝，没有太多价值和意义，最重要的是拼粉丝质量，比如我有三千个粉丝这些粉丝都是潜在购房者，这是核心，你有两万粉丝，一万都是僵尸，这没有价值意义。

微信的推广有很多方式，第一，线下推广方式是核心方式，房企和楼盘商要重视这个东西，要配合，我接触一些营销总监，包括经理跟我沟通的时候，他们想法很好，但是执行过程中有问题，有时候执行不到位，我们甚至可以派专业的团队，给售楼部的置业顾问和营销经理做培训。你如果天天给他打电话，可能让他产生厌烦感。楼盘商、开发商对这种微信的营销，在线下物料的植入上和各种媒体资源的推广都要放上去，你们不管选择搜狐焦点，新浪乐居等媒体平台，一定要把微信的元素加进去，我看到一些开发商已经产生了很好的效果，从今年年初开始做，做到今年年底的时候，有一些大地产商楼盘很多，有时候做一年，他能够在他的微信里面，续一万个有效的连续报名和方式。

第五是微信功能的应用，有了这些功能，有了这些办法，一定要把他应用好，未来楼盘商，开发商，在有代理公司，有策划公司和代理人员的时候，一定要和媒体公司，线下媒体公司和线上媒体公司形成一个很好的配合，或者说一种同盟关系，把线下媒体公司和线上媒体公司和微信运营公司叫来大家一块开会，我们联合帮一个企业把案例打造好，每一个企业把他的能力发挥到极至，这样效果是最好的。

最后我想讲一下微信运营的一些核心的要点，微信要做，不是说我有微信就OK了，有的时候你做的好了，你有三千个粉丝，你要是突然几天做的不好，从三千掉成两千了，这是运营过程中出现了问题需要调整，微信运营核心的点有哪些呢?

第一，定位。您是用订阅号还是用服务号，服务号每个月只能发一条信息，订阅号每天都可以发，但是订阅号又失去了很多服务号的功能，不能进行地理位置定位，不能获取关注你的用户的信息，这肯定会失去很多功能和权限。陕西房产这个认证，连营业执照、原件扫描件都要发过去，公司对公帐号都要发过去。你通过高级认证之后，你享受的权限和特权就不一样了，这未来有社交元素在里面，微信独有的特质就是社交属性，同时还是一个强关系链的属性，微信和微博如果区别，微博呈现泛关系链，广播的形式。微信是一个强关系链，只有你关注我，你进我的朋友圈你才能看到我发的东西，我这个朋友如果评论了，这是强关系链私密性的一个地方，这也是微信大受欢迎的定位。定位要好，昵称、名称认证、官网所有东西打造要一次性到位。

文案的问题，好的楼盘的包装是要用好的文案和好的视觉来呈现的，刚才讲大雁塔小雁塔的比喻很生动，微信运营也是一样，无论微信还是微博，它对于企业来说都是自媒体平台，自己可以掌控的媒体，自己可以去发送运营的媒体，你的微信一定要好有些企业的订阅号天天发消息，今天发的是昨天的，昨天发的是前天的，这样发下去，一千个粉丝变成两百个粉丝，没有价值，你发这些信息干什么?没有好的价值信息的时候，宁可今天不发，哪怕一个星期只发两次，每次发的微信和信息是有价值的，和关注的社会热点结合起来，信息要有价值，做媒体的也是一样，你内容有价值才会让更多人看，没有价值也就没有人看了。

第三个是微信的活跃用户的维护也很关键，一个楼盘或者一个地产，不像商业地产可能会持续，一个楼盘从他的开盘到现在入驻，周期是有限的，可能两年可能三年，这当中要把维护做好，维护做好了是不是所有用户的信息没价值?有价值，数据就是价值。现在提倡大数据时代，挖掘一个消费者，一个网民的行为习惯问题，我们给世纪金花，给新世界百货等大型商业综合体做微运营的时候，不光是让他有粉丝就完了，把广场销售记录和会员系统，积分系统，购买行为和兴趣爱好打通的。

第五，要扩充线下转化。有些商场已经做电商了，但是很多商场更多希望有门客，有流量进去，对于楼盘公司来说，对于置业顾问来说，他希望手里面有更多的用户，置业顾问能不能通过微信朋友圈，能够和未来业主成为朋友，进行私下生活上的多种交流，我觉得我们做房产，做项目的，营销总监，销售总监需要考虑的问题，可以给所有的置业顾问好好做一个培训，通过这种人性化的关怀和朋友圈的交流促进你的转化，这个效果比你简单地群发短信、打电话等这种方式，反而会更有效。

今天因为时间关系，没有办法再讲的非常细，下来之后，有兴趣的朋友可以再跟我有交流，这里面我讲两个服务的案例，金辉世界城的合作，今年六月份跟金辉世界城合作，每隔一个月都有活动，去帮他做活动，各种各样的活动，有的时候做一个活动，看似好像跟售楼没有关系，比如送电影票，包括亲子的活动，包括派发圣诞礼品等，大家也会看到，金辉世界城在我们运营下，做了大量的微网站等所有基于微信内容的搭建，我觉得非常好，这样的话，你这个微信公众平台是活的，把内容做活，运营做活，与购房者或者意向者形成互动，有的时候我也亲身经历过这种场景，有的时候一家人商量买房，这个时候拿出手机就可以看，360度实景看房，包括配套，回复一下商业，周围十公里、五公里的配套全部出来了。实际上它涵盖的内容和体现的价值是无限大的。

第二个客户是国润城，不在乎它有三万几万粉丝，在乎它有高质量的粉丝，抓住每一个去售楼中心跟置业顾问交谈的消费者，都不要让他放走，都要让他关注你的微信，我们通过微信可以送达他，关怀他，沟通交流，这样的话，我们微信的价值才能真正体现出来。

整个说微信的运销和运营，对于开发商和楼盘商，你们在资金上的投入，其实占比是很小的，其实费用非常低，跟传统媒体比是很低的，但是我也建议，虽然互联网新媒体蓬勃发展，产生很多意想不到的效果，需要有机结合起来，通过线上线下结合，将会把微信对企业公众平台的价值发挥到及至。微信支付端口，一些公司已经开始使用了，我估计2014年1季度基于微信支付功能会放开，凡是高级认证的有这个权限，否则没有权限，我现在这种消费情况也是一样，也是因为做互联网的关系，我几乎不去营业厅，所有交费全部是网上，以前是网上，现在是微信，包括微信现在推出支付不安全全额退付。微信对大家的影响会越来越大，不光是房企，任何企业都可以在微信平台上运营，去把自己的自媒体平台打造好，而不是简单用一下就好了，最后，预祝本次论坛会议圆满成功，谢谢大家。

获得提问机会的现场第一位来宾可获得独立文化学者/金花投资控股集团总裁助理/金花投资控股集团总工程师张培合先生著作《慧思集》、《静思集》、《微思集》一套。西安商业房产网CEO刘璐泽先生。

如何通过微信发展潜在高端需求的客户，比如大宗需求，怎么样发掘出高端客户，我们在西安做大宗交易摸索八年，精准营销也是在探索中，曾经创造过四天卖出一栋四星级酒店的业绩。怎么样发展这种高端人群?

说到高端用户和中端用户和中低端用户，它都是微信的用户，微信从诞生到现在两年时间六亿，每天活跃用户数超过3亿，这一定包含高端用户这一类人群，我刚才讲到微信朋友圈功能，还有微群，从40人数量已经到100人数量，未来可能500人数量，怎么用微群也是一个很好的点。我现在的工作，和同行内部交流大量使用交流，今天参加论坛，微群里面你来我往，几十人进行沟通。高端用户在生活中他的需求是什么，高端用户，可能今天会参加我们这个论坛会议，高端用户会有出差机场，高端用户会去咖啡厅，高端用户有高尔夫球需求等等，生活场景你能不能想一个办法让他关注，形成一个社交群，QQ有群，现在全中国QQ群注册用户数超过5000万，陕西超过100万个群，我有50多个群，有媒体的群，有汽车爱好者群，还有红酒群，等等这种群的加入，会形成非常好的社交元素和社交圈，你在这一点上挖掘，可以做到所谓的高端用户。

我看到很多高端用户，五六十岁，或者年轻大的用户都可以用，具体怎么实施，这都需要讨论和策划的。谢谢

很荣幸有这个机会提问我们也算一个传统媒体，陕西传媒网微信大家可以关注，我们被称为史深最买萌的微信。问题是这样，微信这种交流方式，应该是一种用户忠诚度相对比微博高的交流方式，作为一个房产行业的微博，某一个项目微博，它怎么留住某一个用户，我对这个楼盘不感兴趣，我也不再关注，可能说的营销很多方法很有效，楼盘新开可能有相当多的用户，怎么长期稳定用户。

第二，微信用户转化率有多少，和传统媒体相比，我投入广告，用户是可以衡量的，微信用户转化率怎么衡量?

这两个问题非常专业，关于第一个问题，你说用微信留用户，对于留住用户，这我刚才也讲到了，对于房企来说，你项目定位和你能不能留住客户有很大的关系，基于商业地产，前期你做售楼，后期商业地产要做运营，要做商业化的这种东西，这种留住用户就会有很多办法和很多方法来做，对于我们一些居住型的，或者办公型的售楼来说，刚才我也讲到了，一个楼盘在售楼推广阶段有周期，从开始开盘到最后全部完毕一年时间，这个用户，它是一个短期行为，对于微信用户来说，在这个是短期行为，有刚性需求有投资需求关注你，最后购买，这中间你要想有很多办法转化他，活跃他，这都是有很多方法可以做，但是等这个售楼完全结束了，这个对于楼盘的微信来说已经结束了，但是这个用户的数据还是有价值可挖，老用户带新用户，我项目有可能是一期二期三期，对于老用户是不是带新用户，我们利用微信工具，是不是能够想一些办法呢?S这个企业，有时候一个集团企业，他的产业化是多元的。比如一些集团公司既做商业化的东西，华东又做售楼又做华东服饰广场，你可以二次挖掘和二次激活，让他在你其他领域产生效益。

第二个问题，你讲到一个最致命的问题，微信转化率，这个我要讲一下，刚才我们传媒网的朋友提到说，传媒网微信平台做的不错，确实做的不错，最大优势是内容上的优势，你没有天生内容上的优势，作为传统媒体，你们编辑你们记者，有天生内容优势，虽然它是纸质媒体，你内容优势依然存在，用户媒介算了，但是他要看到有价值的东西永远不变。

微信用户在房企上的转化率，以我几个案例测试来看，大家每天群发信息，假如你有一千个粉丝，你推送今天一条信息后，你有多少人能看的?以前做不到，现在微信公众平台的拥有者，有一个活跃用户的指标，过什么线就可以去看，今天我有一千个粉丝，我发一个信息，有498个人点开了，说明你活跃度达到了498，第二天你如果又发一条信息，发现有两百人看，你要做大量互动的活动，刚才讲了营销的活动，对于消费者购买任何东西，他都有一个消费的心理。说中国式大妈已经不差钱了，中国大妈蜂拥而至抢购黄金的核心元素还是价格便宜，激发大量互动的活动，让更多关注你的人活跃起来，后续到你店里面领礼品，置业顾问的关怀和沟通，有可能构成他实际购买的转化，转化率上虽然是简单的数字指标，但是大有文章可做。